Každé koupi nemovité věci musí předcházet pečlivé právní prověření prodávajícího i nemovitosti. Jeho cílem je odhalit případné finanční potíže prodávajícího, omezení vlastnického práva nebo jiné aspekty, které převod nemovitosti buď vylučují, anebo na smluvní strany kladou zvláštní procedurální požadavky. V realitní praxi takové omezení často přináší předkupní právo spoluvlastníka nebo jiné předkupní právo zákonného či smluvního charakteru.
Zákonné předkupní právo V obecné rovině předkupní právo zakládá vlastníkovi nemovitosti (dlužníkovi) povinnost před zcizením nemovitosti ve prospěch třetí osoby (koupěchtivého) nabídnout nemovitost ke koupi oprávněnému z předkupního práva (předkupníkovi). Obchod mezi dlužníkem a koupěchtivým lze zrealizovat pouze tehdy, pokud předkupník své předkupní právo nevyužije. Předkupní právo se vztahuje na úplatný i bezúplatný převod nemovitosti (např. darování nemovitosti); tehdy mají spoluvlastníci právo vykoupit podíl za tzv. cenu obvyklou. Zákonné předkupní právo dopadající na převody nemovitostí je v řadě podob ukotveno v zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku (dále jen „OZ“) upravuje:
- předkupní právo spoluvlastníků,
- vzájemné předkupní právo vlastníka pozemku a vlastníka stavby na něm stojící,
- předkupní právo jako součást práva stavby,
- předkupní právo nájemce při prvním převodu jednotky vzniklé rozdělením vlastnického práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám.
Předkupní právo spoluvlastníka S účinností k 1. červenci 2020 bylo zákonné předkupní právo spoluvlastníků podstatně omezeno a dle § 1124 odst. 1 OZ se vztahuje výhradně na případy, kdy bylo spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. Pakliže se v takové situaci rozhodne některý ze spoluvlastníků převést svůj podíl na nemovitosti, mají ostatní spoluvlastníci k podílu předkupní právo, avšak pouze po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví. Jestliže si spoluvlastníci neujednají, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně dle velikosti svých podílů. Výjimkou z pravidla jsou převody, kdy spoluvlastník převádí podíl jinému spoluvlastníkovi nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé; tehdy se předkupní právo spoluvlastníka neuplatní. Předkupní právo spoluvlastníka zaniká při: vzdání se předkupního práva ostatními spoluvlastníky, využití předkupního práva spoluvlastníky, zániku nemovitosti, nabytí celé nemovitosti do vlastnictví jedné osoby (tj. zániku spoluvlastnictví).
Vzájemné předkupní právo vlastníka pozemku a vlastníka stavby Projevem zásady superficies solo cedit (povrch ustupuje půdě) je v OZ vzájemné předkupní právo vlastníka pozemku a vlastníka stavby zřízené na tomto pozemku. Toto zákonné předkupní právo tedy předpokládá situace, kdy vlastnické právo k pozemku a na něm postavené budovy náleží dvěma a více vlastníkům, tj. stavba není součástí pozemku. Předkupní právo nelze smluvně vyloučit ani omezit.
Předkupní právo v rámci práva stavby OZ v § 1240 definuje právo stavby jako věcné právo, které může zatížit pozemek ve prospěch osoby odlišné od vlastníka pozemku (stavebníka). Právo stavby stavebníka opravňuje mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Také zde je předkupní právo vzájemné, tj. stavebník má předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku má předkupní právo k právu stavby. Pakliže se smluvní strany odchýlí od zákonné úpravy, zapíše se to do katastru nemovitostí.
Předkupní právo nájemce při prvním převodu jednotky § 1187 odst. 1 OZ pamatuje na případy, kdy vznikne bytová jednotka rozdělením práva k domu či pozemku na vlastnické právo k jednotkám. Při prvním převodu jednotky vzniká předkupní právo nájemci bytové jednotky s tím, že se vztahuje i na nájem nebytového prostoru (např. garáže), pokud byl pronajat v souvislosti s bytem v tomtéž domě. Pokud nájemce nepřijme nabídku na koupi bytové jednotky (popř. vč. nebytového prostoru) do šesti měsíců od její účinnosti, předkupní právo zaniká. Je-li nájemcem právnická osoba, předkupní právo v tomto případě nevzniká.
Smluvní předkupní právo Výše jmenované varianty předkupního práva vznikají ze zákona. Jak vyplývá z názvu, oproti tomu smluvní předkupní právo vzniká na základě konsenzu dvou a více osob. Před přípravou či kontrolou kupní smlouvy, darovací smlouvy a jiné převodní dokumentace je v zájmu všech na obchodu zúčastněných osob zkoumat, zda vedle některého ze zákonných předkupních práv neexistuje také smluvní předkupní právo. To platí nejen pro smluvní strany, ale rovněž realitního zprostředkovatele a advokáta, který dokumentaci připravuje či reviduje. Pakliže předkupní právo neexistuje, prodávající, dárce či obecně převodce by měl ve smlouvě pro ochranu kupujícího (nabyvatele) existenci předkupního práva vyloučit; to ostatně platí i pro věcné břemeno, zástavní právo v katastru nemovitostí, nájem, pacht a jiné právní vady. Takové prohlášení mělo být zajištěno sankcí (smluvní pokutou) ve prospěch kupujícího pro případ, že se v budoucnu ukáže nepravdivost prohlášení o (ne)existenci předkupního práva, předkupník se začne svého práva domáhat, kupujícímu vznikne újma a obchod nelze realizovat. Smluvní předkupní právo může působit mezi smluvními stranami a mít tak obligační povahu, anebo jako předkupní právo věcné působit proti všem. V druhém případě musí pro dosažení zamýšlených účinků dojít ke vkladu práva do katastru nemovitostí; poté předkupní právo zavazuje i právní nástupce smluvních stran. Předkupní právo věcné lze při současném převodu vlastnického práva zřídit jednou listinu, jedním návrhem na vklad a při jednom zaplacení správního poplatku 2.000,- Kč. Obecně v praxi vkladových řízení před katastrem platí pravidlo: jedna listina = jeden návrh na vklad do katastru nemovitostí = jeden správní poplatek. Kromě toho lze předkupní právo věcné samozřejmě zřídit i samostatnou listinou, kdy současně vlastnické právo k nemovitosti není převáděno. Předkupní právo je pro dosažení právní jistoty všech zúčastněných a bezproblémový zápis do katastru nemovitostí třeba definovat srozumitelně a určitě. Pakliže má předkupní právo vedle úplatného převodu dopadnout i na jiné způsoby zcizení (např. darování nemovitosti), je nutné toto přesně definovat.